Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym. Jak wygląda cały proces?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może na pierwszy rzut oka wydawać się skomplikowana. Właściciel często zastanawia się, czy bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż, co stanie się z hipoteką i czy kupujący będzie musiał przejąć jego kredyt.

Dobra wiadomość jest taka, że sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa i odbywa się bardzo często. Trzeba jednak odpowiednio przygotować dokumenty, skontaktować się z bankiem i prawidłowo zaplanować przepływ pieniędzy z transakcji.

W tym artykule wyjaśniamy cały proces prostym językiem, bez bankowego żargonu.

Czy można sprzedać mieszkanie, na którym jest kredyt?

Tak. Sam fakt, że mieszkanie zostało kupione na kredyt, nie oznacza, że właściciel musi czekać do całkowitej spłaty zobowiązania.

Bank ma jednak zabezpieczenie w postaci hipoteki wpisanej do księgi wieczystej. Dlatego przed sprzedażą trzeba ustalić z bankiem, jaka kwota pozostała do spłaty i w jaki sposób zostanie rozliczona po sprzedaży.

Najczęściej wygląda to tak:

właściciel znajduje kupującego,
bank wystawia dokument określający aktualne zadłużenie,
strony ustalają sposób zapłaty ceny,
część pieniędzy od kupującego trafia bezpośrednio do banku,
pozostała część trafia do sprzedającego,
po spłacie kredytu bank wydaje dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Nie oznacza to więc, że kupujący „kupuje mieszkanie razem z kredytem”. W typowym przypadku kredyt sprzedającego zostaje spłacony z ceny sprzedaży.

Od czego zacząć sprzedaż mieszkania z kredytem?

Najlepiej nie czekać z kontaktem z bankiem do momentu znalezienia kupującego.

Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie aktualnego zadłużenia. Właściciel powinien wiedzieć, ile mniej więcej pozostało do spłaty oraz jakie dokumenty bank będzie musiał wystawić.

Warto również sprawdzić umowę kredytową pod kątem ewentualnych kosztów wcześniejszej spłaty. W niektórych przypadkach mogą wystąpić dodatkowe opłaty, dlatego dobrze ustalić to wcześniej.

Jeżeli sprzedaż mieszkania prowadzi biuro nieruchomości, warto poinformować o kredycie już podczas pierwszej rozmowy. Dzięki temu można od początku odpowiednio zaplanować cały proces.

Jakie dokumenty są potrzebne z banku?

Dokładny zestaw dokumentów zależy od banku i konkretnej umowy kredytowej. Najczęściej potrzebne jest jednak zaświadczenie lub informacja dotycząca aktualnego zadłużenia.

Dokument powinien wskazywać między innymi:

wysokość zadłużenia,
numer rachunku, na który należy wpłacić środki przeznaczone na spłatę kredytu,
warunki wcześniejszej spłaty,
informacje dotyczące hipoteki,
sposób i warunki wydania zgody na jej wykreślenie.

Bardzo ważna jest aktualność dokumentów. Bank może określić, przez jaki czas zaświadczenie pozostaje ważne.

Dlatego nie warto pobierać dokumentów zbyt wcześnie, jeżeli do sprzedaży zostało jeszcze dużo czasu.

Czym jest promesa bankowa?

Przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym możesz spotkać się z pojęciem promesy.

Najprościej mówiąc, jest to dokument banku potwierdzający, że po spełnieniu określonych warunków bank wyrazi zgodę na zwolnienie hipoteki, najczęściej po spłacie wskazanego zadłużenia.

Dla kupującego jest to bardzo ważna informacja.

Kupuje on bowiem nieruchomość, na której w księdze wieczystej widnieje hipoteka banku. Chce mieć pewność, że po rozliczeniu transakcji będzie można ją wykreślić.

Nie należy jednak traktować każdej sytuacji identycznie. Nazwa dokumentu, jego forma i procedura mogą różnić się w zależności od banku. Dlatego zawsze trzeba sprawdzić wymagania konkretnej instytucji.

Jak wygląda płatność za mieszkanie z kredytem?

Załóżmy prosty przykład.

Mieszkanie jest sprzedawane za 400 000 zł, a do spłaty kredytu pozostało 250 000 zł.

W umowie sprzedaży można wskazać, że:

250 000 zł zostanie przekazane na rachunek banku, aby spłacić kredyt,
pozostałe 150 000 zł zostanie przekazane sprzedającemu.

Po otrzymaniu pieniędzy bank rozlicza kredyt i wydaje dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki, zgodnie z warunkami określonymi przez bank.

Oczywiście rzeczywiste rozliczenie może wyglądać inaczej, szczególnie gdy kupujący również finansuje zakup kredytem hipotecznym. Wtedy w transakcji uczestniczą dwa banki i trzeba odpowiednio skoordynować wszystkie dokumenty oraz terminy.

A co, jeśli kredyt jest większy niż cena mieszkania?

To sytuacja, którą trzeba dokładnie przeanalizować przed wystawieniem nieruchomości.

Przykładowo mieszkanie jest warte 300 000 zł, ale saldo kredytu wynosi 330 000 zł. Sprzedaż za 300 000 zł nie wystarczy wtedy do całkowitej spłaty zobowiązania.

Nie oznacza to automatycznie, że sprzedaż jest niemożliwa. Trzeba jednak ustalić z bankiem, w jaki sposób może zostać rozliczona brakująca kwota.

W takiej sytuacji szczególnie ważne jest, aby nie ustalać ceny sprzedaży w oderwaniu od wysokości zadłużenia.

Czy kupujący musi wiedzieć o kredycie?

Tak. Informacja o hipotece jest widoczna w księdze wieczystej nieruchomości, dlatego nie jest to kwestia, którą można po prostu pominąć.

Co ważniejsze, kupujący powinien wiedzieć, w jaki sposób zostanie rozliczona hipoteka.

Dobrze przygotowana transakcja jasno określa:

jaka część ceny trafi do banku,
jaka część trafi do sprzedającego,
kiedy nastąpi spłata kredytu,
jakie dokumenty wyda bank,
w jaki sposób zostanie wykreślona hipoteka.

Przejrzystość w tym zakresie zwiększa bezpieczeństwo obu stron.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem trwa dłużej?

Może, ale nie musi.

Dużo zależy od tego, czy dokumenty z banku są przygotowane na czas i czy kupujący finansuje zakup własnym kredytem.

Jeżeli obie strony korzystają z kredytów hipotecznych, dokumentów jest więcej, a terminy muszą być odpowiednio skoordynowane.

Dlatego przy sprzedaży mieszkania z kredytem warto działać z wyprzedzeniem. Nie czekać z każdym dokumentem do ostatniej chwili i nie zakładać, że bank przygotuje wszystko „od ręki”.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a zakup nowej nieruchomości

Często spotykamy również sytuację, w której właściciel chce sprzedać obecne mieszkanie i jednocześnie kupić inne.

To tak zwana transakcja łączona.

W takim przypadku trzeba odpowiednio zaplanować kolejność działań. Sprzedający może potrzebować pieniędzy ze sprzedaży obecnego mieszkania, aby sfinansować zakup kolejnej nieruchomości.

Przy takich transakcjach szczególne znaczenie mają:

terminy podpisania umów,
terminy wypłaty kredytów,
spłata dotychczasowego zobowiązania,
dokumenty z banków,
termin wydania nieruchomości.

Dobrze zaplanowana transakcja pozwala uniknąć sytuacji, w której jedna umowa zostaje podpisana, a druga nie może zostać zrealizowana w terminie.

Najczęstszy błąd: kontakt z bankiem dopiero po znalezieniu kupującego

To jeden z problemów, które mogą niepotrzebnie wydłużyć sprzedaż.

Właściciel znajduje kupującego, strony chcą szybko podpisać umowę, a wtedy okazuje się, że trzeba dopiero wystąpić do banku o dokumenty.

Lepiej przygotować się wcześniej.

Przed wystawieniem mieszkania warto ustalić:

ile dokładnie wynosi saldo kredytu,
czy występuje opłata za wcześniejszą spłatę,
jakie dokumenty wyda bank,
ile trwa ich przygotowanie,
jakie są warunki zwolnienia hipoteki.

Dzięki temu można spokojniej prowadzić rozmowy z kupującymi i szybciej przejść do finalizacji transakcji.

Czy warto korzystać z pomocy biura nieruchomości?

Sprzedaż mieszkania z kredytem wymaga większej liczby dokumentów i dobrej organizacji. Sam kredyt nie powinien być powodem do rezygnacji ze sprzedaży, ale trzeba wiedzieć, jak przeprowadzić ją bezpiecznie.

W naszym biurze nieruchomości w Grudziądzu pomagamy właścicielom uporządkować cały proces. Współpracujemy z klientem, bankiem, kupującym i notariuszem, pilnując kolejnych etapów transakcji.

Szczególnie ważne jest dla nas to, aby właściciel wiedział, co dzieje się z jego nieruchomością i jakie dokumenty są potrzebne na kolejnych etapach.

Nie ograniczamy się do znalezienia kupującego. Pomagamy przeprowadzić transakcję od przygotowania oferty aż do jej finalizacji.

FAQ

Czy mogę sprzedać mieszkanie, jeśli nadal spłacam kredyt?

Tak. Kredyt hipoteczny nie blokuje sprzedaży mieszkania. Zazwyczaj kredyt zostaje spłacony z części ceny uzyskanej ze sprzedaży.

Co dzieje się z hipoteką po sprzedaży mieszkania?

Po spłacie kredytu bank wydaje dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Następnie składa się odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Czy potrzebuję zgody banku na sprzedaż mieszkania?

Sama sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest możliwa, ale bank uczestniczy w procesie rozliczenia zabezpieczonego kredytu. Potrzebne są dokumenty określające sposób spłaty zadłużenia i zwolnienia hipoteki.

Co to jest promesa bankowa?

To dokument określający warunki, po których spełnieniu bank zobowiązuje się do zwolnienia zabezpieczenia hipotecznego. Konkretna forma i nazwa dokumentu zależą od banku.

Czy kupujący może kupić mieszkanie z hipoteką?

Tak. W praktyce najczęściej część ceny sprzedaży jest przeznaczana na spłatę kredytu zabezpieczonego hipoteką. Sposób rozliczenia powinien być dokładnie opisany w dokumentach transakcji.

Co jeśli kredyt jest większy niż cena mieszkania?

Wtedy cena sprzedaży nie wystarczy do całkowitej spłaty zadłużenia. Konieczne jest ustalenie z bankiem sposobu rozliczenia brakującej kwoty przed zawarciem transakcji.

Sprzedajesz mieszkanie z kredytem hipotecznym w Grudziądzu?

Nie odkładaj sprzedaży tylko dlatego, że na mieszkaniu ciąży kredyt. Takie transakcje są możliwe, ale wymagają odpowiedniego przygotowania i dobrej organizacji.

Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem w Grudziądzu lub okolicy, zapraszamy do kontaktu. Przeanalizujemy sytuację, podpowiemy, jakie dokumenty przygotować i pomożemy zaplanować kolejne etapy transakcji.

Jako butikowe biuro nieruchomości bierzemy tylko tyle ofert, ile jesteśmy w stanie kompleksowo obsłużyć. Zależy nam nie na liczbie ogłoszeń, ale na tym, żeby właściciel miał realne wsparcie od początku do końca.

Pomagamy w zakresie:

✔ sprzedaży nieruchomości
✔ zakupu mieszkania, domu lub działki
✔ wynajmu nieruchomości

Skontaktuj się z nami, jeśli chcesz bezpiecznie przygotować sprzedaż swojej nieruchomości.